Rättigheter och samfälligheter

En fastighet eller en person kan ibland behöva laglig rätt att använda en del av annan fastighet. Det finns många olika lösningar beroende på vilken situation det gäller. Här berättar vi om de vanligaste.

Information om rättigheter på min fastighet 

Har du frågor om servitut eller andra rättigheter på din fastighet? I Lantmäteriets e-tjänst "Min Fastighet" hittar du detaljerad information om din egen fastighet, bland annat

  • officialservitut, avtalsservitut, nyttjanderätter och ledningsrätter som är inskrivna i din fastighet
  • förrättningsakter för officialservitut eller ledningsrätter som berör din fastighet
  • information om hur du kan beställa handlingar som rör avtalsservitut och nyttjanderätter. 

Lantmäteriets e-tjänst ”Min Fastighet”

Bra att känna till 

Vi på kommunala lantmäterimyndigheten i Västerås har inte tillgång till inskrivna avtalsservitut och nyttjanderättsavtal. Avtalsservitut och nyttjanderätter inskrivna före 1 juni 2008 beställs via Riksarkivets hemsida. Avtalsservitut och nyttjanderätter inskrivna därefter beställs av statliga Lantmäteriets kundtjänst.  

Riksarkivet

Kundtjänst Lantmäteriet

Servitut

När en fastighet på något sätt har rätt att använda en annan fastighet för ett specifikt ändamål, kallas det för servitut. Det kan till exempel vara rätt att

  • använda en befintlig väg för in- och utfart till allmän väg
  • anlägga en enskild ledning på någon annans fastighet
  • få tillgång till en brunn eller liknande.

Servitut är en rättighet mellan två eller flera fastigheter och gäller normalt för all framtid. Det gör att rättigheten inte ändras om fastigheter byter ägare utan normalt gäller tills servitutet upphävs eller ändras.

En förmånsfastighet, det vill säga fastigheten som har rätt att nyttja servitutet, kallas för härskande fastighet. Fastigheten som belastas av servitutet kallas den tjänande fastigheten.

Ett servitut kan till exempel bildas i samband med en avstyckning eller en marköverföring. Det kan också bildas fristående.

Avstyckning och fastighetsreglering på sidan Förrättningar, avstyckning

Servitut

Två olika sorters servitut

Det finns två olika typer av servitut som bildas med stöd av olika lagstiftning och på olika sätt – officialservitut och avtalsservitut.

Ett officialservitut bildas, ändras eller upphävs genom en lantmäteriförrättning. Det krävs att ett antal villkor i lagen ska vara uppfyllda och det är i förrättningen vi gör den prövningen. Till skillnad från ett avtalsservitut kan ett officialservitut till exempel bara upplåtas om det är av ”väsentlig betydelse” för den härskande fastigheten.

Ett beslut om att upplåta ett officialservitut grundar sig normalt på en överenskommelse mellan fastigheternas ägare, men det kan också ske med tvång om parterna inte är överens. En upplåtelse utan överenskommelse som grund ställer krav på att vissa ytterligare villkor enligt fastighetsbildningslagen är uppfyllda och medför en betydligt mer omfattande prövning.

Lantmäteriförrättning på sidan Förrättningar, avstyckning

Bra att känna till

  • Officialservitut redovisas i fastighetsregistrets text- och kartdel men fastighetsregistret är ofullständigt vad gäller officialservitut som bildats före år 1972. Har en fastighet bildats eller ombildats innan dess behöver man kontrollera tidigare förrättningsakter för att se om fastigheten berörs av ett officialservitut som inte är redovisat i fastighetsregistret.
  • Även om ett officialservitut inte redovisas i fastighetsregistret är det giltigt, så länge det inte har upphävts genom en lantmäteriförrättning.
  • Det är inte är säkert att ett officialservitut kan bildas även om parterna är överens, eftersom alla villkor för att kunna bilda ett servitut inte är dispositiva, det vill säga möjliga att komma överens om. Ett exempel på ett sådant villkor är att servitutet inte får strida mot gällande detaljplan, om en sådan finns.

Ett avtalsservitut bildas på frivillig basis genom avtal mellan fastigheters ägare.

Ett avtalsservitut kan skrivas in i fastighetsregistret så att det blir offentliggjort för tredje man. Inskrivning sker genom skriftlig ansökan till Fastighetsinskrivningen hos Lantmäteriet mot en avgift. När det är anmält till Lantmäteriet antecknas det i fastighetsregistrets textdel. Ett avtalsservitut redovisas däremot inte i fastighetsregistrets kartdel.

Avtalsservitutet gäller generellt till dess att det upphävs. För hjälp med att upprätta ett avtalsservitut och hur ansökan om inskrivning sker hänvisas till Lantmäteriet eller aktörer på öppna marknaden.

Lantmäteriets information om att skapa och skriva in avtalsservitut.

Bra att känna till

  • En fastighet kan beröras av avtalsservitut som gäller även om de inte är inskrivna i fastighetsregistret. I samband med exempelvis en förrättning eller en fastighetsöverlåtelse har berörd fastighetsägare en skyldighet att berätta om oinskrivna servitut.
  • Vi på kommunala lantmäterimyndigheten i Västerås har inte möjlighet att hjälpa till med att skriva avtalsservitut eller ge rådgivning kring dem.

Andra typer av rättigheter

Det finns flera olika sorters rättigheter inom fastighetsområdet förutom servitut och gemensamhetsanläggningar, till exempel nyttjanderätt, tomträtt och ledningsrätt.

När en person (fysisk eller juridisk person) har rätt att använda en fastighet kallas det nyttjanderätt. En nyttjanderätt kan gälla en hel fastighet eller en del av en fastighet och är begränsad i tiden. På samma sätt som ett avtalsservitut skapas en nyttjanderätt genom avtal med fastighetens ägare och den som ska få nyttjanderätten. Några exempel på nyttjanderätt är

  • jakträtt
  • arrende
  • rätt att ha ledningar på annans fastighet.

Nyttjanderätten kan skrivas in i fastighetsregistret så att det blir offentliggjort för tredje man. En inskriven nyttjanderätt redovisas i fastighetsregistret textdel men inte i fastighetsregistrets kartdel. Hur avtal ingås och vilka särskilda villkor som gäller för nyttjanderätter finns i 7-15 kapitlet jordabalken.

För hjälp med att upprätta ett nyttjanderättsavtal och hur ansökan om inskrivning sker hänvisas till Lantmäteriet eller aktörer på öppna marknaden.

Lantmäteriets information om att skapa och skriva in ett nyttjanderättsavtal.

Bra att känna till

  • En fastighet kan beröras av nyttjanderätter som gäller även om de inte är inskrivna i fastighetsregistret. I samband med exempelvis en förrättning eller en fastighetsöverlåtelse har berörd fastighetsägare en skyldighet att även upplysa om sådana oinskrivna nyttjanderätter.
  • Vi på kommunala lantmäterimyndigheten i Västerås har inte möjlighet att hjälpa till med att skriva nyttjanderättsavtal eller ge rådgivning kring dem.

Tomträtt är en typ av nyttjanderätt till en fastighet under en obestämd tid, för ett visst ändamål och mot en årlig avgift, så kallat tomträttsavgäld. En tomträtt är en mycket stark rättighet och likställs i flera fall med en fastighet. Upplåtelse av tomträtt kan endast ske i fastigheter som tillhör staten, en kommun eller som annars är i allmän ägo.

Bestämmelser om tomträtt, upplåtelse av tomträtt med mera finns i 13 kapitlet jordabalken.

Ledningsrätt innebär att ägaren till en allmännyttig ledning får rätt att ha sin ledning på någon annans mark, utföra arbeten och reparationer av den och så vidare. Vanliga allmännyttiga ledningar är

  • vatten
  • avlopp
  • fjärrvärme
  • starkström
  • optofiber med flera.

Genom en ledningsförrättning kan en ny ledningsrätt bildas eller en befintlig ledningsrätt omprövas (ändras eller upphävas).

Ledningsrätt på sidan om Förrättningar, avstyckning

Samfälligheter

Begreppet samfällighet används i fastighetssammanhang för markområden eller anläggningar på fastigheter som ägs gemensamt av flera fastigheter. Varje fastighet har en bestämd andel i samfälligheten och andelen följer med fastigheten även om den byter ägare. 

  • Samfälligheten är objektet, det vill säga själva gemensamhetsanläggningen eller markområdet.
  • Samfällighetsföreningen är den juridiska person som har till uppgift att förvalta samfälligheten.
Grusväg som går genom landskapet. Foto: Susanne Löfvander.

En landsväg är ett exempel på en samfällighet

Gemensamhetsanläggning (anläggningssamfällighet)

En anläggningssamfällighet eller så kallad gemensamhetsanläggning kan bildas för en anläggning som flera fastigheter har nytta av och som sköts av fastigheterna tillsammans. Syftet med att inrätta en gemensamhetsanläggning är att få en ordnad förvaltning av anläggningen och att kostnader för utförande, drift och underhåll kan fördelas rättvist mellan de som har nytta av och använder anläggningen.

Om gemensamhetsanläggning, hur de bildas, ändras och förvaltas

Gemensamhetsanläggning

Vägsamfällighet och vägförening

Vägsamfällighet är ett äldre begrepp och räknas numera som en gemensamhetsanläggning.

Anläggningsförrättning på sidan Förrättningar, avstyckning

Gemensamhetsanläggning

Gemensamhetsanläggningar för vägar bildas i dag med stöd av anläggningslagen (AL). Anläggningslagen trädde i kraft 1974 och ersatte då delvis lagen om enskilda vägar (EVL). Det finns fortfarande många enskilda vägar som ingår i samverkansformerna vägförening och vägsamfällighet som bildades enligt EVL.

Från och med 1998 är det anläggningslagen och lagen om förvaltning av samfälligheter som gäller för de tidigare samverkansformerna från EVL. Det gör att både vägföreningar och vägsamfälligheter bildade enligt EVL hanteras som gemensamhetsanläggningar enligt AL. Det är vanligt att de gamla vägföreningarna och vägsamfälligheterna är i behov av omprövning, eftersom både andelstal och omfattning av gemensamhetsanläggningen kan behöva uppdateras.

Vägföreningar bildades inom områden med byggnadsplan (detaljplan) medan vägsamfälligheter bildades utanför planlagt område.

Marksamfällighet

En marksamfällighet är ett markområde som ägs gemensamt av flera fastigheter. Det kan till exempel vara

  • häradsallmänningar
  • samfälld mark från ett laga skifte
  • gemensam ägovidd.

Ändamålet för en marksamfällighet kan till exempel vara en väg som används av flera fastigheter.

Lantmäteriförrättningar på sidan Förrättningar, avstyckning

De flesta marksamfälligheter som finns i dag bildades för länge sedan. I fastighetsregistret saknas det ofta information om de gamla marksamfälligheterna, både i textdelen och i registerkartan. Även om information saknas i fastighetsregistret finns den bildade samfälligheten ändå, eftersom den tillkommit genom en lantmäteriförrättning (till exempel laga skifte).

Fastighetsgränser, varför kartan inte stämmer överens med verkligheten

De marksamfälligheter som finns i fastighetsregistret redovisas med beteckningen S:X (till exempel S:1) efter marksamfällighetens traktnamn. Ibland redovisas även de fastigheter som äger andelar i marksamfälligheten, men det är också vanligt att det inte är fullständigt utrett och redovisat i fastighetsregistret.

Arkivutredning av gamla marksamfälligheter

För att få mer information om marksamfälligheter, deras utbredning, ändamål och ägarandelar behöver en arkivutredning ofta göras. Då går vi på lantmäterimyndigheten tillbaka till de gamla förrättningshandlingarna från när samfälligheten bildades och följer sedan vad som har hänt i efterföljande fastighetsbildningsåtgärder som påverkat samfälligheten. En sådan arkivutredning görs ofta som en del av handläggningen i en lantmäteriförrättning, men det går också att beställa en utredning som ett eget uppdrag. Viktigt att känna till är att en sådan fristående utredning inte är ett juridiskt klarläggande av förhållandena och att vi tar betalt utifrån gällande uppdragstaxa.

Avgifter för utredning

Förvaltning av en samfällighet

Både en gemensamhetsanläggning och en marksamfällighet är olika typer av samfälligheter som förvaltas gemensamt av de delägande fastigheterna. För enkelhetens skull använder vi bara ordet samfällighet framåt i texten. Förvaltning kan ske antingen genom

  • delägarförvaltning eller genom
  • föreningsförvaltning.

Delägarförvaltning av samfällighet går bra att ha när det bara är ett fåtal fastigheter som deltar i samfälligheten. Det innebär att alla måste vara helt överens om alla beslut som rör samfälligheten.

Förvaltning genom samfällighetsförening, vid så kallat föreningsförvaltning, är ett lämpligt alternativ när det är många fastigheter som deltar. Det är vanligt att samfällighetsföreningen bildas i direkt anslutning till förrättningen när samfälligheten bildas, men det kan också ske senare. Till exempel efter ansökan av en fastighet som deltar i samfälligheten.

Det är lagen om förvaltning av samfälligheter som styr hur delägar- och föreningsförvaltning ska ske.

Så här bildas en samfällighetsförening

En samfällighetsförening bildas vid ett sammanträde som hålls av oss på lantmäterimyndigheten. På sammanträdet antar man stadgar och utser en styrelse. För att underlätta bildandet av samfällighetsföreningen är det bra att i förväg ha funderat kring

  • de olika val som ska göras i stadgarna och
  • vilka som ska väljas till de olika posterna i styrelsen.

När vi bildar en ny samfällighetsförening används vanligtvis Lantmäteriets normalstadgar. De utgår från bestämmelserna i lagen om förvaltning av samfälligheter.

Statliga Lantmäteriets normalstadgar för samfällighetsföreningar

Blankett för ansökan om bildande av samfällighetsförening Pdf, 232.8 kB.

Blanketten ska skickas till:

Lantmäterimyndigheten i Västerås stad
Stadsbyggnadsförvaltningen
721 87 Västerås

Vi debiterar en avgift per timme för den tid vi lägger ner på arbetet med att bilda föreningen. Till det kommer en fast avgift för registrering hos Samfällighetsföreningsregistret.

Avgift för bildande av samfällighetsförening

När föreningen är bildad ska en ansökan skickas in till Lantmäteriets Samfällighetsföreningsregister. Där registreras föreningen och får ett organisationsnummer. Samfällighetsföreningens styrelse ska varje år meddela registret vilka som ingår i föreningens styrelse. Det är viktigt att uppgifterna i samfällighetsföreningsregistret är uppdaterade för att myndigheter och allmänhet ska ha rätt kontaktuppgifter till föreningen. Behöver du ändra uppgifterna om er förening gör du det hos Lantmäteriets samfällighetsföreningsregister.

Lantmäteriets samfällighetsföreningsregister

Styrelsen har till uppgift att ta hand om den löpande förvaltningen av samfälligheten och verkställa de beslut som fattas på årsmötet.

Kontakta oss

Kontaktcenter för bygglots, miljö, gator och parker

Kontaktcenter hjälper dig med frågor som rör bygg och miljö, gator och parker och ger övrig hjälp inom området.

Besöksadress: Stadshusentrén, Fiskartorget
Öppettider: Vardagar klockan 08.00-16.30.

Via formulär: Kontaktformulär

Telefonnummer: 021-39 00 00, knappval 3

kontaktcenter@vasteras.se